城中村具有农村与城市的双重属性。在经济快速地发展过程中，城市周围农业用地被合并划入规划发展范围，原居住民住宅被城市包围，形成新的特殊区域，即城中村。因其与城市规划割裂，整体土地利用低效、发展不均。此外，城中村房屋通常为简陋且临时性的结构，建筑安全性较低，缺乏基本公共服务设施，如供水、排水、电力、垃圾处理等。城中村人口密度高、结构较为复杂，居住条件与治安皆没办法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商贩、小作坊和小企业，成本较低，业态接地气，也形成了独特的经济活力。
自 2020 年“十四五规划”提出“城市更新行动”以来，我国大力推动旧城区功能性改造。近段时间，城中村改造成为中国城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象具备极其重大作用。目前我国许多城市启动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是复杂而长期的过程。
今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题：4 月 28 日，政治局会议明白准确地提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。国家金融监督管理总局局长李云泽在 6 月份举行的第十四届陆家嘴论坛上曾表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重点项目建设。
7 月 21 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分的发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好地发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
根据 2022 年 10 月住建部公布的《2021 年城市建设统计年鉴》，按照城区人口排序，全国现有超大城市 8 个、特大城市 11 个。我国超大特大城市均为核心城市，是我国稳增长、扩内需、促转型的基本盘。在城市社会经济结构中起到重要支撑作用，因此改造城中村可直接影响大量人口生活品质和社会福祉。
以广州城中村改造模式为例，测算全国城中村改造后能够带动新增建材需求规模：2020 年 9 月，广州市住建局、市规自局推出《广州市深化城市更新工作推进高水平发展的工作方案》，并制定“3 年、5 年、10 年”任务清单。
3 年实施计划：3 年内推进以中心城区为重点的 83 条城中村改造,力争到 2023年底前，33 条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设，其余50 条城中村回迁安置房开工建设；
5 年行动方案：结合市级重点功能片区、重大基础设施、重大民生工程及重要景观廊道相关区域的开发建设，推进含三年实施计划在内的 183 条城中村改造，力争到 2025 年底前，纳入“三年实施计划”的 83 条城中村基本完成回迁安置房建设，其余 100 条城中村回迁安置房开工建设；
10 年改造规划：10 年推进含五年行动方案在内的约 400 条城中村改造，力争到 2030 年底前，纳入“5 年行动方案”的 183 条城中村基本完成回迁安置房建设。
假设改造完成速度相同，则广州市 2020-2023 年年均完成城中村改造 11 条，同时根据上述计算的单个城中村项目平均占比面积约为 71 万方，2020-2023年年均改造对应占地面积 783 万方，对应建筑面积 2405 万方。同样条件和假设下，2024-2025 年年均完成城中村改造建筑面积为 5467 万方，2026-2030 年年均完成城中村改造建筑面积为 4374 万方。
防水需求包括防水卷材和防水涂料，防水卷材主要使用在于屋面，防水涂料主要使用在于室内卫生间、阳台、厨房等地。防水卷材方面，假设屋顶面积与建筑投影面积相同，电梯房建筑投影系数约为 0.8；防水卷材（含施工）单价约为 50 元/平。防水涂料方面，通常 100 平住宅对应室内防水施工面积约 50 平左右；防水涂料每平方米用量为 2.4kg；单价为 20 元/kg。从使用数量来看，根据防水新规，屋面防水中一级场景需做 3 道防水，其中卷材不少于 1 道，因此简单假设 3 道均为防水卷材；室内防水中一级场景需做 2 道防水，其中防水涂料或卷材不少于 1道。测算得，中性场景下，2024-2025 年全国城中村改造年均对应新增防水卷材规模约 127 亿元，新增防水涂料规模约 78 亿元，2024-2025 年全国年均合计新增防水规模约 205 亿元。
PVC 管材需求包括室外落水管及空调冷凝管道。落水管方面，一根落水管可排约 200 平的屋顶蓄水；平均一根落水管长约 63 米，即住宅楼层 19-26 层（平均 22.5 层）*层高 2.8 米；单价约为 20 元/米。冷凝管方面，120 平住宅对应空调冷凝管材约 800 元。测算得，中性场景下，2024-2025 年全国城中村改造年均对应新增落水管规模约 5 亿元，新增空调冷凝管规模约 22 亿元，2024-2025年全国年均新增 PVC 管材规模约 27 亿元。
建筑涂料大多数都用在内墙及外墙场景。内墙方面，内墙涂料涂刷面积约为（建筑面积*80%-10/平均每户面积*建筑面积）*3，其中 80%为实际利用率，10 平米为瓷砖、铝扣板面积，10/平均每户面积*建筑面积为所有改造户数中的瓷砖、铝扣板面积，3 为底气和面漆涂刷次数加总；墙面涂料单价为 22 元/平，含腻子粉、打磨、涂刷。外墙方面，墙涂料涂刷面积约为建筑面积*0.7；外墙涂料单价约为50 元/平。测算得，中性场景下，2024-2025 年全国城中村改造年均对应新增内墙涂料规模约 153 亿元，新增外墙涂料规模约 114 亿元，2024-2025 年全国年均新增涂料规模约 267 亿元。
当前超大特大城市城中村改造指导意见的提出对于地产行业是一个积极的信号，在 2021 年提出严控大拆大建后棚改规模逐步下滑后，城市更新以及重建改造的速度会降低，2023 年 7 月城中村改造有关政策落地有望加速城市更新进程。通过城中村改造，一方面有利于内需复苏，另一方面也能够加速外来人口流入并实现消费升级，促进城市房地产发展。传导效应下，城中村改造有望进一步带动建材需求恢复。
整体来看目前 beta 端对于消费建材企业股价的影响更胜于 alpha，核心的关注点在于后续地产政策的放松和旧改、城中村改造带来的需求恢复程度。建议关注1）城中村需求带来的小 B 端受益标的：防水龙头东方雨虹、科顺股份，国内建筑涂料龙头三棵树，五金龙头坚朗五金，安全门龙头王力安防；2）后续家装需求稳定提升的 C 端主导标的：管材零售龙头伟星新材，内资卫浴龙头品牌箭牌家居，木门龙头江山欧派，板材龙头兔宝宝。
（1）宏观环境波动风险：房地产行业影响着防水行业短期和长期发展，未来可能存在国内经济恢复不及预期；
（2）行业竞争加剧：目前整个行业集中度较低，部分区域性市场之间的竞争较为激烈；
（3）应收账款风险：近年来，我国建材行业有突出贡献的公司市场覆盖范围的逐步扩大、客户数量持续增加。
2023 年 7 月 28 日财通证券《稳增长，扩内需，新改造，新期盼》
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