淄博多个小区业主投诉开发商无果原因都是吃了这个亏

  近日，淄博公布了“12345市长在线”副市长接话问题办理情况，其中涉及多个在售楼盘。

  1.高新区市民反映：2018年购买某别墅，交房时发现负一楼、一楼、二楼、三楼均存在漏水情况，地下填埋大量建筑垃圾，要求协调退房。

  市住建局回复：经调查，项目开发商前期已对该业主房屋漏水问题进行过维修。该业主表示漏水问题一直未解决彻底，目前未下大雨，所以问题未暴露。针对漏水问题，已协调高新区建设局、开发商和业主,计划雨后共同查看现场，若确实存在漏水问题，立即督促开发商维修直至不再渗漏，高新区建设局将切实做好监督落实整改。针对地下填埋大量建筑垃圾的问题，现场未发现建筑垃圾回填的情况。针对退房问题，该业主于2018年8月9日签订了《楼宇认购书》，其中明确约定，该业主同意签署本认购书后不更名，不增减名，不换房。8月19日该业主申请增名业务并完成增名，且已在不选择无理由退房台账上签字摁手印表示知晓并认可，不符合无理由退房要求。因此，无法为来电人协调退房。

  2.博山区市民反映：2019年11月份，某小区业主自发签字申请成立业主委员会，2020年5月份到城西街道递交申请，已完成审批，但开发商、物业公司一直不配合提供相关材料，导致至今业主委员会未成立；售房时开发商宣传小区内有游泳池、网球场、百米长廊，实际没有，存在虚假宣传，要求协调解决。

  市住建局回复：（1）业主委员会成立问题。经了解，2020年5月11日该小区7名业主向城西街道办事处申请成立业主委员会，城西街道办事处受理后，立即确定业主委员会筹备组成员，于2020年10月23日、2020年11月19日两次召开筹备组会议，商议业主委员会委员候选人名单，由于部分筹备组成员对候选人资格提出异议，会议最终未能确定业主委员会候选人。2021年4月中旬，城西街道办事处再次组织召开筹备组会议，包括来电人在内的7名筹备组成员表示已联名通过法律途径起诉物业公司，待判决后再参加筹备组会议，决定后续选举事宜。因该7名筹备组成员不出席会议，参会人员不足半数，会议无法召开，故业主委员会暂未成立。目前，已督促城西街道办事处待判决后，再召集筹备组会议，尽快选举成立业主委员会。若筹备组仍无法达成一致意见，由街道办事处、社区居委会、建筑设计企业、业主代表等组成物业管理委员会，主任由党员担任，代行业主大会和业主委员会职责。（2）涉及开发商虚假宣传欺骗消费者的问题。2020年12月22日博山区住建局对开发商涉嫌虚假宣传一案进行立案调查，期间来电人提供了3份“该小区的视频”（2份宣传视频，1份售房人员采访视频）的证据材料，其中2份宣传视频中显示有网球场、百米长廊、游泳池设施设备。经执法人员现场核查及询问调查，2份宣传视频中1份带有“盛阳文化”水印，在售房时未做营销使用，也未在微信或其他网络公众平台上发布；1份有链接地址的视频已经打不开，无法核实真伪；售房人员采访视频与该公司的宣传内容无关。该公司称网球场、百米长廊、游泳池属于规划前期设想，并未在规划图中体现，目前，该小区实际建设有网球场和百米长廊，网球场在业主要求下改为了户外活动场所，百米长廊现存在于小区内，游泳池在前期规划时因安全风险隐患未取得安监局审批，未能建设。综上，该处开发企业未涉及虚假宣传，不存在欺骗消费者行为。

  3.高新区市民反映：其2011年底购买某经济适用房，但开发商于2012年才与业主签订合同。根据相关规定，2012年签约购房合同的业主售卖经适房需缴纳近10余万元出让金，2012年前签约的仅需缴纳不足1万元，认为不合理，要求协调解决。

  市住建局回复：经了解，来电人2011年12月初缴纳房款，2012年1月6日开发商与其签订购房合同，2013年办理房产证。《淄博市人民政府关于印发淄博市经济适用房住房交易管理办法的通知》（淄政发〔2021〕2号）规定：“2011年12月31日后购买的经济适用住房申请取得上市交易或完全产权的应补缴增值收益，申请人依据经济适用住房上市交易价格向自然资源和规划部门缴纳土地出让金或增值收益。”来电人认为签订购房合同的时间不合理，反映的因合同签订日期而多缴纳出让金问题，属于来电人与开发商之间的民事纠纷。针对该问题，开发商称与来电人签订的合同时间并无不妥，且2012年1月与购房人签订合同及2013办理房产证时双方均无异议。高新区建设局积极协调，但双方未能达成一致意见，鉴于此种情况，建议来电人与开发商协商处理或通过司法途径解决。

  4.高新区市民反映：其为某小区3期业主，购房时销售人员告知阳台面积按照1/2面积计算房款，但交房时又通知按照阳台全部实际面积计算，导致其住宅产生5.25平方米面积差，需再缴纳4.9万元费用；交房时开发商要求业主先缴纳房屋面积差、维修基金后再交房验房；开发商未向业主出具三书一证一单，业主与开发商多次协商未果，要求协调解决。

  市住建局回复：（1）“购房时告知阳台面积按照1/2面积计算房款”问题。经询问，前期销售人员未承诺过阳台按1/2销售，并且购房合同中明确注明该“商品房有1个阳台，其中1个阳台为封闭式”。开发企业在申请办理楼盘预售许可证时，按照规划许可证载明及国标GBT50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.21条的规范计算的阳台面积并作为楼盘预售面积。（2）“交房时又通知按照阳台全部实际面积计算，致其住宅产生5.25平方米面积差，需再缴纳4.9万元费用”问题。申请办理不动产权证时，开发商需提供由具有相关测绘资质的第三方测绘单位对商品房产权面积进行实测。该三期项目由研发企业委托淄博金宅测绘有限公司（国营独资）依据国标GB/T17986-2000《房产测量规范》对房屋面积进行测绘，其中“第8.2.1计算全部建筑的范围-（f）挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”，经此测量的建筑面积，大多数都用在不动产权证办理、物业专项维修资金计取和物业服务企业物业费计取等。经开发商多次与业主代表协商沟通，目前双方已就面积差事宜达成一致处理意见。（3）“交房时开发商要求业主先缴纳房屋面积差、维修基金后再予交房验房”问题。经协调，开发商已同意业主先验房，后缴纳各项费用。（4）“未向业主出具三书一证一单”问题。根据《关于做好新建房地产开发项目交付使用工作的通知》（淄建保障发〔2020〕17号）第六条规定，《房地产开发项目竣工综合验收备案表》复印件、商品房面积测量证明文件复印件、售后服务机构地址和联系方式，开发商已在其美力城营销中心公示，来电人可随时查阅；《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和《业主手册》（其中明确有说明公共服务配套设施位置）在业主交房时交付业主。

  5.张店区市民反映：某小区1号楼及其他楼宇存在落水管设置在卧室墙与窗户之间、被窗户包在室内的情况，通过飘窗发现内收部分与购房合同房屋图纸不一致，后期会产生噪音；楼宇的连廊仅有简陋护栏并在地面铺设瓷砖，飘进雨雪会导致地面湿滑，连廊与楼体之间未安装防火门；购房时开发商要求购房者先交纳定金再查看合同；开发商要求购房必须同时购买储藏室，认为属于捆绑销售，要求协调解决。

  市住建局回复：（1）关于内收部分与购房合同房屋图纸不一致，产生噪音的问题。经查阅施工图，来电人反映的落水管实际为室内空调冷凝管，空调冷凝管只接收空调冷凝水，不接收雨水，因此下雨时不可能会出现噪音问题。（2）要求尽快整改护栏并安装防火门问题。经查阅施工图，按照有关法律法规，若连廊两端未设置防火门，则防火门与入户门之间空间按着建筑面积的一半计算，若连廊两端设置防火门，则防火门与入户门之间空间按照全建筑面积计算，业主将增加一定的公摊建筑面积。为减少住户公摊面积，建筑设计企业在方案设计时决定采用开敞式走廊。根据《建筑规划设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.25.3条规定，建筑高度大于54米的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个，故西侧户与东侧户两侧各有一个直通楼梯间的疏散口，通过连通通道到达相对侧的楼梯间，满足第二个疏散口的要求。该规范第5.3.1条规定，本住宅每层为一个防火分区，每个单元为一个防火单元，且户门为乙级防火门，楼梯间及前室也设置了乙级防火门，此走道为消防连通疏散走道，已完成消防设计审查手续办理。连廊设置了防护栏杆，符合《民用建筑规划设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3.2条规范要求。室外栏杆样式参照图集L13J8,栏杆高度、杆间净距符合相关规定。此连廊区域地面做法采用的是防滑地面做法，且设置了排水地漏,连廊上的雨水会顺着排水地漏排走,前室门口前区域与一侧连廊高差0.2米，符合排水要求。（3）购房时开发商要求购房者先缴纳定金再查看合同的问题。根据市住建局和市市场监督管理局联合印发的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》要求，开发企业应当在销售现场显著位置公示项目的买卖合同示范文本及附加协议。经调查了解，开发企业在售楼处明显位置公示了买卖合同示范文本和应当公示的其他证件（包括施工证、预售证、楼盘表、价格公示栏等）等信息，任何购房人都可以每时每刻查看，不需要先缴纳定金再看合同。（4）开发商要求购房必须同时购买储藏室，认为属于捆绑销售的问题。经与市市场监督管理部门对接沟通捆绑销售的概念，目前我国法律还没有明确认定。《反垄断法》第十七条中规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，这中间还包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。《反不正当竞争法》第十二条中规定：经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。哪些情况属于不合理条件，有关规定法律及司法解释都没明确。目前，房屋和储藏室的捆绑销售按照双方合同约定进行。

  6.张店区市民反映：其是某小区一期业主，购房合同中公摊面积与实际有差异，要求处理；前期小区规划1号楼住户可从正门通行，现开发商改变了规划，往东侧挪移建设，导致需从东侧小铁门通行，无法从正门通行；要求明确装修费用及在住建部门的装修备案情况。

  市住建局回复：（1）公摊面积差问题。经调查，开发企业与来电人签订的商品房买卖合同第十三条约定：“该商品房以实测面积作为面积确认及面积差异处理的依据。该商品房交付时，如实测面积与合同约定面积发生差异（包括但不限于建筑面积、套内建筑面积、公用和公共分摊建筑面积等发生差异或单项发生差异），双方同意按照出卖人提供的房屋实测面积报告中的实测建筑面积，并按照本合同约定的建筑面积单价据实结算房价款。买受人同意不以该商品房实测面积与合同约定面积存在一定的差异为由要求退房或追究出卖人违约责任。”据此，对公摊面积差异的处理应按照约定履行。（2）小区规划问题。1号、2号楼不存在东移问题，小区所有楼栋位置均为按图施工，与规划图、施工图保持一致。关于业主无法通过正门进入楼栋问题，原规划中，1号、2号楼的归家道路在2号楼西侧，但由于二期地块非目前开发企业拿取，根据要求做了退距，后期二期地块施工完毕后，可实现环通。目前，在2#楼东侧及西侧各新增两条归家小路，满足居民正常生活需求，业主可通过园区外的小门进入楼栋，也可通过小区大门进入楼栋。（3）精装费用及公示装修备案问题。经调查，开发企业委托有资质的第三方服务机构对该项目装修进行了造价咨询、评估，主管部门依据企业提供的造价咨询评估结果作为价格参考是依据，不保存有关精装费用明细的相关材料。企业在售楼处显著位置公示了装修用到的材料明细。

  7.高新区市民反映：其是某小区二期业主，房屋于2020年9月份交房，交房时开发商承诺购买的车位若未带机械车位可退1万余元费用，其未带机械车位但至今未退费；电梯品牌承诺为三菱牌，实际为日立牌；购买前开发商承诺房屋内安装杀菌双对流型新风系统，但现只安装一部抽风机；其储藏室面积按照11平方米购买，实际为4.6平方米，要求核实整改。

  市住建局回复：（1）针对未安装机械车位退费问题。开发商已确定补偿费用标准14800元/户，并计划于6月25日起分批次补偿给未安装机械车位的相关业主。（2）关于电梯问题。开发商与业主签订的《商品房买卖合同》附件中明确约定电梯品牌为日立。（3）关于新风系统的问题。火炬花园二期2018年9月27日开盘销售时对外宣传材料未体现项目配有新风系统，《商品房买卖合同》中也无对新风系统的约定。开发商称，其基于以客户为中心的原则，于2020年10月20日前安装了新风系统样板间。该系统选择的是浙江艾玛特环境设备科技有限公司生产的ALDES节能型自平衡式新风系统，并不存在以次充好等问题，业主可选择安装，也可选择不安装只领取新风系统价款。（4）储藏室面积问题。储藏室面积为建筑面积，包含套内面积加上分摊面积，开发商严格按照淄博市测绘办法规定的面积进行计算，火炬花园二期委托淄博金宅测绘有限公司进行测绘，并出具了正式测绘报告，业主可随时查询测绘报告中储藏室的建筑面积及公摊面积详细数据。

  作为客户在购房过程中最重要的法律文本，合同是约束购房者和开发商之间达成协议的法律证据，在合同中应当对种种权利和义务都进行明确的界定。合同中的任意一条都有可能牵制到买房后期的安全保障，购房者绝对不能草草浏览即完毕，遇到不懂的条例要请教法律人士。

  尤其是房子的基础信息和数字条款，购房者要明确到每一个百分点才行。购房者和开发商签订的合同正常的情况下是有关部门统一印制的文本，很多人看的时候很粗泛，这样很容易给自己后续交房带来隐患。

  注意查看合同以及补充件上所填写的内容中权利与义务是否对等，如果开发商违约应付的利息是总房款的月万分之三，而购房者违约要付的利息却变成了日万分之三，这种情况下购房者一定要提出自己的意见。

  购房合同里一定要明确开发商逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿。若合同中未约定违约金条款，应根据法律规定由违约方支付对方合同总价的1％至5％的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。

  另外，小编要提示警醒我们在签订合同时一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款。

  当实际面积和约定的面积不符时，如果合同中有约定，则按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3％，那么购房者能要求解除合同、返还已付购房款及利息。

  现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

  有些开发商会以很多理由拖延时间，所以购房者在购房合同里面要明确约定房产证办理时间，并约定好双方违约责任。按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。

  购房者在签订购房合同时一定要详细地把质量发展要求写进合同里。例如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房子抵抗地震等级等等上下内外的质量发展要求都应涉及到。同时合同中还要规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

  现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自身入住后的权益，购房者应在附件中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。

  很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们都以为这些变更对自己不存在太大的影响。但事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

  购房合同里有一个补充协议，这个协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项，通常在补充条款里进行约定，在某一种意义上来说，它约定的事项比房屋购销合同里的约定还要重要，所以一定要根据实际的情况看清楚补充协议里面的条款约定。返回搜狐，查看更加多